Wert beim Neubau prüfen und sicherstellen

Dazu stehen Ihnen vor, während und nach dem Hausbau verschiedene Mittel zur Verfügung. Die Baubeschreibung, Abnahmen von Bauleistungen, Gewährleistung von Baufirmen und Herstellern und letztlich die Mängelbeseitigung.

Mit der Baubeschreibung erhalten Sie von Ihrem Baupartner prüffähige Informationen über alle wertbeeinflussenden Eigenschaften Ihres zu bauenden Hauses. Mit Hilfe der Baubeschreibungen verschiedener Anbieter oder Entwürfe lassen sich diese vergleichen und dadurch günstige Angebote finden.
Im Allgemeinen geht man davon aus, dass eine neue Immobilie den Wert seiner tatsächlichen Herstellungskosten nebst dem Verkehrswert des Grundstückes hat.

Bei der Abnahme der Bauleistungen und schließlich bei der Endabnahme wird die Baubeschreibung wiederum als Richtschnur dienen, denn Sie wollen ja erhalten, wofür Sie bezahlen. Durch Abnahmen stellen Sie sicher, dass die von Ihnen bezahlte Leistung auch tatsächlich Ihrem Gegenwert entspricht und mangelfrei ist. Kaufen Sie von einem Bauträger oder wurde Ihnen ein Fertighaus aufgestellt, führen Sie mit Ihrem Partner lediglich eine Endabnahme durch - verdeckte Mängel werden hier nicht erkannt. Abnahmen einzelner Bauleistungen schließen verdeckte Mängel fast völlig aus und werden erforderlich, wenn Sie neben einem Fertighaus noch Herrichtung, Keller, Anschlüsse und Außenanlagen von anderen Bauunternehmen durchführen lassen oder prinzipiell dann, wenn Sie mit Ihrem Architekten bauen.

Gewährleistungsfrist: Für verdeckte Mängel, die Sie bei der Abnahme nicht sehen konnten, (wie z.B. Dachaufbau, Abdichtungen, Estriche, Dränagen) gilt die vertragliche Gewährleistungsfrist von vier bzw. fünf Jahren, die mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls beginnt. Ihr Anspruch auf Gewährleistung offensichtlicher Mängel erlischt mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls.
Sie sollten darauf achten, dass Ihnen im Vertrag auf alle Bauteile die fünfjährige Gewährleistungsfrist, die sich aus dem Werksvertragsrecht ergibt, vertraglich zugesichert wird und die Gewährleistung für alle Bauteile mit der Abnahme des fertig gestellten Bauwerks beginnt (letztes ist nur bei Fertighäusern und Bauträgerobjekten sinnvoll). Selbst bei einem Werkvertrag nach VOB/B (Gewährleistungsfrist vier Jahre) sollten Sie durch Ihren Architekten eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren aushandeln lassen und sich nicht mit weniger zufrieden geben.

Eigenleistungen: Der Trend geht weiter in Richtung Kostenreduzierung durch Eigenleistung. Bis zu 72.515 € lassen sich durch Eigenleistung einsparen. In Deutschland wurden im Jahr 2004 durchschnittlich 28000 € - fast 15 % der Neubaupreise - durch Eigenleistungen eingespart. Bauherren, die sich jedoch mehr zutrauten, als sie wirklich leisten konnten, zahlten jedoch drauf, vor allem, wenn sie minderwertige oder nicht termingerechte Eigenleistung erbrachten, auf die Leistungen der Profis aufbauten oder Unfälle verursachten.

Mängelbeseitigung: Mängel, die ein Unternehmer zu verantworten hat, müssen durch diesen nachgebessert werden, wenn Sie ihn dazu auffordern. Der Unternehmer erhält die Gelegenheit innerhalb einer vereinbarten Frist diese Mängel zu beseitigen. Kommt er dieser Aufforderung innerhalb der Frist nicht nach, können Sie diese Mängelbeseitigung durch eine andere Firma auf Kosten des mangelverursachenden Unternehmers durchführen lassen. In diesem Fall spricht man von Ersatzvornahme.
Im Falle schwerer Mängel, können Sie die Abnahme bis zur Beseitigung dieser Mängel verweigern.
Verdeckte Mängel und Mängel, die erst später auftreten und die der Unternehmer nachweislich zu vertreten hat (z.B. der feuchte Keller nach langer Regenperiode = > fehlerhafte Dichtung oder Drainage und abblätternde Farbe an Fenstern = > falsche Grundierung, schlechtes Material), müssen dem Unternehmer bekannt gemacht werden. Zudem müssen Sie ihn zur Beseitigung der Mängel auffordern. Kommt er dem nicht nach, können Sie Ersatzvornahme leisten lassen.
Sind Mängel nicht zu beseitigen, weil ihre Behebung für Sie oder für den Unternehmer unzumutbar wäre, so können Sie eine Minderung des Preises verlangen.
Im Falle von erbrachter Eigenleistung ist darauf zu achten, dass Ihre selbsterbrachte Leistung mangelfrei und termingerecht fertig sein muss, vor allem, wenn Leistungen des Unternehmers auf Ihre Vorarbeit in Eigenleistung aufsetzen (z.B. Estricharbeiten in Eigenleistung und darauffolgend Trittschalldämmung und Parkett durch Unternehmer). Ist ein Mangel des Unternehmers auf Ihre Eigenleistung zurückzuführen, so haben Sie keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung durch den Unternehmer.

Wertentwicklung und Wiederverkaufswert: Im Laufe der Nutzung Ihrer Immobilie wird der Wert sich verändern. Dabei ändert sich der Wert des Grundstückes unabhängig von seiner Bebauung. Während der Wert der Bebauung stetig sinkt, kann der Wert des Bodens steigen oder fallen. Dem Wertverlust der Bebauung wirken Sie durch Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen entgegen. Die Wertänderungen des Grundstückes unterliegen vor allem der Entwicklung seiner Umgebung.