Wenn Sie sich für eine bestimmte Bestandsimmobilie entscheiden, dann sicher unter anderem wegen ihres ideellen Wertes oder weil sie besonders preisgünstig ist. Der ideelle Wert ist eher subjektiv und deshalb schwer zu ermitteln.

Entscheidend für ihn ist etwa, ob Sie an der Geschichte eines Objektes sehr interessiert sind, Sie den Charme alter Bauwerke bevorzugen oder Sie liebend gern in einem ganz bestimmten Wohnquartier leben wollen.

Neben einem ideellen Wert einer Bestandsimmobilie hat diese vor allem einen materiellen Wert. Dieser Wert ist die Grundlage für den Verkehrswert einer Immobilie. Er wird mit Hilfe dreier unterschiedlicher Wertermittlungsverfahren bestimmt. Bei diesen handelt es sich um das Sachwert-, Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren. Je nach Art der Immobilie kommen eines oder mehrere der drei Verfahren zur Anwendung.

Sachwertverfahren: Dieses kommt in der Regel zur Anwendung und ist sowohl das genaueste als auch das komplexeste Verfahren. Bei ihm wird der Wert eines Objektes getrennt vom Grundstückswert ermittelt. Es leitet den Verkehrswert des Gebäudes, aus seinen bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten, ab. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass der Wert eines soeben neu erbauten Gebäudes grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht. Wertmindernde Umstände, wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit, fließen bei dieser Wertermittlung mit ein.

Ertragswertverfahren: Es kommt nur bei bewirtschafteten Immobilien zusätzlich zur Anwendung. Der Ertragswert stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Bei seiner Ermittlung ist von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag auszugehen, welcher sich aus Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.

Vergleichswertverfahren: Das Verfahren ist sehr realitätsnah und findet vor allem bei der Wertermittlung von Grundstücken Anwendung. Als Basis zur Vergleichswertermittlung werden vergleichbare Objekte im ähnlichen Zustand und Lage herangezogen und normiert. Vorraussetzung sind genügend Vergleichsobjekte.

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