Das Hypothekendarlehen ist eine klassische Form des Annuitätendarlehens wie man es von der Bank kennt, wenn man sich einen Kredit (Privatkredit, Schalterkredit) aufnimmt.

Der Name Hypothekardarlehen kommt daher, da es zinsengünstiger als ein z.B. Privatkredit ist, weil eine Hypothek (Verpfändung eines Hauses od. Grundstückes/Immobilie) an die Bank als Sicherheit erforderlich ist. Deshalb auch der günstigere Zinssatz, da die Bank für ihr ausgeliehenes Geld eine hohe Sicherheit hat. Sprich, wenn Sie den Kredit nicht zurückbezahlen können, wird Ihr Haus versteigert, verkauft und mit dem Erlös der Kredit abgedeckt und die Bank erleidet somit keinen bis sehr wenig Verlust, man spricht daher von einer hohen Kreditbesicherung.

Bei Hypothekendarlehen wird beim Normaleinkommen eines Darlehensnehmers ein Eigenkapitalanteil vorausgesetzt. Dieser beträgt 30 % von der Kaufsumme des Immobilienobjektes, abhängig von der Bonität des Darlehensnehmers und den Wert der Immobilie. Es werden auch sogenannte Vollfinanzierungen von Kreditgebern genehmigt jedoch kommt es da natürlich wiederum auf die Bonität, Einkommen des Darlehenswerbers und den wert der Immobilie an.

Bei einer solchen Finanzierungsform bleiben die vereinbarten Monatsraten, bestehend aus Tilgungs- und Zinsanteil, immer gleich hoch. Allerdings erhöht sich mit jeder Monatsrate allmählich die Tilgungsleistung, während der Geldbetrag, der für den festen Zinssatz ausgegeben wird, sich in jeder Monatsrate langsam reduziert. Ursache dafür ist die Tatsache, dass mit jeder monatlichen Tilgungsrate, wenn auch sehr langsam, der Schuldenberg schrumpft. Und damit reduziert sich auch die Summe, auf die sich die Zinsen beziehen. Das heißt, dass sich die Schulden und damit auch die Zinsen von Monat zu Monat reduzieren. In gleichem Maße wächst automatisch der Spielraum, den Tilgungsanteil in den fixen Monatsraten zu erhöhen. Achtung! In manchen Verträgen befindet sich eine Klausel über die vorzeitige und/oder zwischen Tilgung des Darlehens, wobei Sie bei einer solchen Leistung eine Pönale bezahlen müssten, vorwiegend bei Fixzinsvereinbarungen.

Eine Monatsrate für ein Hypothekendarlehen kann zum Beispiel anfänglich aus 7 % Zinssatz und 1 % Tilgungssatz bestehen. Auf die Darlehenssumme von 165.000 bezogen sind das eine Jahressumme, auch Annuität genannt, von 13.200 , das entspricht einer Monatsrate von 1.100

Diese Monatsrate besteht anfänglich aus 137,50 Tilgung (1%) und 962,50 Zinsen (7%). Obwohl der Zinssatz immer der Gleiche bleibt, kann gegen Ende der Ratenzahlungen die Summe, die für die Tilgung abgezogen wird, deutlich höher liegen als das, was in der Monatsrate für Zinsen abzuziehen ist.

Die Grafik zeigt auf anschauliche Weise, wie über die Zeit, konkret ab dem 21. Jahr der Kreditlaufzeit, der Tilgungsanteil bei den Monatsraten höher wird als der Zinsanteil.

Dies beantwortet auch die Frage: "ich zahl jetzt schon seit zb.: 5 Jahren und auf meinen Jährlichen Kontoauszug wird die offene Kreditsumme nicht weniger???" Dies kommt daher dass die Zinsen quasi von hinten nach vorne gerechnet werden, also zuerst die Zinsen bezahlt werden und dann erst das aufgenommene Kapital getilgt wird. Warum? Weil der Kreditgeber (zb.: Bank) in erster Linie daran interessiert ist, Ihren Verdienst (Zinsen) des ausgeliehenen Kapitals zu erhalten.

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